İmar planına dahil edilen arsa ya da araziler, imarlı parsel olarak adlandırılır. İmarlı parseller, üzerinde yapılaşmaya izin verilen taşınmazlar olup, inşaat projeleri için büyük öneme sahiptir. Ancak, imarlı parsel satın alırken göz önünde bulundurulması gereken birçok önemli detay vardır. Yanlış veya eksik bilgiyle yapılan bir satın alma işlemi, gelecekte önemli maddi kayıplara ve hukuki sorunlara yol açabilir. Bu makalede, imarlı parsel alırken nelere dikkat edilmesi gerektiği ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. İmar Durumu ve Planı Kontrolü

İlk olarak, bir parselin imarlı olup olmadığını doğrulamak gerekir. İmarlı bir parsel, belediye tarafından belirlenmiş imar planlarına göre üzerinde yapılaşmaya izin verilen bir alandır. Parselin imar durumunu ve geçerli imar planını öğrenmek, mülk üzerinde hangi tür yapıların inşa edilebileceğini, hangi alanlarda yapılaşma sınırlarının bulunduğunu anlamanıza yardımcı olur.

• İmar Durumu Belgesi: Belediyeden veya ilgili kurumlardan alınan bu belge, satın almak istediğiniz parselin imar planına uygun olup olmadığını, konut, ticaret ya da sanayi imarına sahip olup olmadığını ve yapılaşma koşullarını belirtir.
• Emsal (KAKS) ve Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): İmar planındaki emsal, arsanın toplam inşaat alanını belirlerken TAKS, zemin alanının ne kadarının kullanılabileceğini gösterir. Bu oranlar, yapılabilecek inşaatın alanını doğrudan etkiler ve projeyi şekillendirir.

2. Tapu Durumu ve İpotek Kontrolü

İmarlı parsel alırken, tapu kaydı üzerindeki her türlü detay titizlikle incelenmelidir. Tapu kaydında herhangi bir ipotek, haciz ya da başka bir yasal sınırlama olup olmadığı kontrol edilmelidir.

• Haciz ve İpotek Sorgulaması: Tapu kaydında bir haciz ya da ipotek varsa, bu durum parselin mülkiyet devri ve kullanımı üzerinde kısıtlamalara yol açabilir. Satın almadan önce bu kayıtların temiz olduğundan emin olunmalıdır.
• Tapu Çeşidi: Tapu kaydının niteliği de büyük önem taşır. Eğer parsel hisseli tapuya sahipse, diğer hissedarların hakları ve muvafakatı da dikkate alınmalıdır.

3. Altyapı Durumu

İmarlı bir parselde yapılaşma planları yaparken altyapı durumu son derece önemlidir. Su, elektrik, doğalgaz, kanalizasyon gibi temel altyapı hizmetlerinin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu altyapı hizmetleri yoksa, ilgili kurumlarla iletişime geçerek ne zaman sağlanabileceği konusunda bilgi alınmalıdır.

• Su ve Elektrik Bağlantıları: Altyapı hizmetlerinin parselde mevcut olması, inşaat sürecinde büyük kolaylık sağlar. Su ve elektrik hattının olmaması durumunda, bunların bağlanması ekstra maliyet ve zaman gerektirebilir.
• Yol Durumu: Parselin ana yollara, otobanlara veya şehiriçi ulaşım ağlarına yakınlığı, inşaat projelerinin başarısını doğrudan etkiler. Ulaşım ağlarına yakın olmayan parsellerde ek ulaşım masrafları ortaya çıkabilir.

4. Zemin Etüdü ve Jeolojik Durum

Bir parsel satın alırken en kritik unsurlardan biri de zeminin yapılaşmaya uygun olup olmadığıdır. Zemin etüdü, arazinin jeolojik yapısını ve inşaat için güvenli olup olmadığını anlamanızı sağlar.

• Zemin Kalitesi: Zemin yapısının sağlamlığı, inşa edilecek yapının dayanıklılığı açısından hayati önem taşır. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, zemin etüdü sonuçları titizlikle incelenmelidir.
• Yeraltı Su Seviyesi: Özellikle sahil kenarındaki bölgelerde yeraltı su seviyesinin yüksek olması, temelin suyla temas etmesine yol açabilir ve bu durum yapısal sorunlara neden olabilir. Bu tür risklerin olup olmadığını öğrenmek için detaylı zemin etüdü yaptırılmalıdır.

5. Çevresel ve Sosyal Faktörler

İmarlı parsel alırken çevresel ve sosyal faktörler de göz önünde bulundurulmalıdır. Parselin bulunduğu çevre, planlanan projelerin başarısı ve gelecekteki değer artışı açısından büyük önem taşır.

• Gelişim Potansiyeli: Almayı düşündüğünüz parselin bulunduğu bölgenin gelecekte gelişme potansiyeline sahip olup olmadığını araştırın. Yakın zamanda yapılması planlanan kamu projeleri, metro hatları, alışveriş merkezleri gibi gelişmeler parselin değerini artırabilir.
• Gürültü ve Hava Kirliliği: Parselin hava kirliliği veya gürültü kaynaklarına yakın olup olmadığına dikkat edilmelidir. Havaalanı, fabrika veya ana otoyollara yakın konumlar, yaşam kalitesini olumsuz etkileyebilir.

6. Belediye ve Diğer Kamu Kurumlarıyla İletişim

Belediyeler, imarlı parseller üzerindeki projeleri onaylayan ve kontrol eden kurumlardır. Satın almak istediğiniz parsel ile ilgili belediyenin Plan Proje Müdürlüğü ile iletişime geçmek büyük önem taşır.

• İmar Planı Revizyonları: Belediye, mevcut imar planlarını revize edebilir veya yeni planlamalar yapabilir. Bu nedenle, satın almayı düşündüğünüz parselin gelecekte bu tür değişikliklerden nasıl etkilenebileceğini öğrenmek faydalı olacaktır.
• Kamu Projeleri ve Kamulaştırma Riski: Belediyenin bölgede gerçekleştireceği yol, hastane, okul gibi kamu projeleri parselinizin kamulaştırılmasına yol açabilir. Kamulaştırma durumu, taşınmazın değerini ve kullanımını etkileyen önemli bir faktördür.

• Sözleşme Hazırlığı: Parselin satın alma sözleşmesi, her iki tarafın haklarını ve yükümlülüklerini açıkça belirtmelidir. Sözleşmenin hukuki olarak geçerli ve taraflar açısından adil olduğundan emin olunmalıdır.
• Tapu Devri ve Harçlar: Tapu devri işlemleri sırasında ödenecek tapu harçları ve vergiler, toplam maliyet açısından önemli bir yere sahiptir. Harç oranları, taşınmazın değerine göre değişir ve bu oranlar hakkında önceden bilgi sahibi olmak önemlidir.

7. Maliyetler ve Finansman

İmarlı bir parsel satın alırken dikkate alınması gereken bir diğer kritik unsur ise maliyetlerdir. Parselin satış fiyatı dışında, birçok ek maliyet de dikkate alınmalıdır.

• Satın Alma Maliyetleri: Tapu harçları, vergiler, noter ücretleri gibi doğrudan maliyetlerin yanı sıra, altyapı yatırımları, zemin etüdü ve proje maliyetleri gibi dolaylı maliyetler de göz önünde bulundurulmalıdır.
• Finansman Kaynakları: İmarlı parsel alımında kullanılan krediler ve finansman kaynakları dikkatle değerlendirilmelidir. Bankaların sunduğu kredi faiz oranları, geri ödeme koşulları ve krediye bağlı sigorta maliyetleri de toplam maliyeti etkileyen unsurlardır.

8. Uzun Vadeli Planlama ve Yatırım Stratejisi

Bir imarlı parsel alırken, sadece mevcut durumu değil, aynı zamanda gelecekteki potansiyel getirileri de dikkate almak gerekir. Uzun vadeli bir plan yaparak, parselin zamanla değer kazanma ihtimalini ve yatırımınızın geri dönüş süresini hesaplamak büyük bir avantaj sağlar.

• Yatırım Amacı: Parseli ne amaçla aldığınızı net bir şekilde belirlemek önemlidir. Kısa vadeli bir ticari proje mi, yoksa uzun vadeli bir konut yatırımı mı planladığınız, alacağınız kararlarda belirleyici olacaktır.
• Değer Artışı Potansiyeli: Parselin bulunduğu bölgenin gelişme potansiyeli ve gelecekte yapılacak projeler, taşınmazın değer artışını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle, çevresel faktörleri ve planlanan projeleri dikkate alarak yatırım stratejisi belirlemek önemlidir.

9. Sonuç ve Öneriler

İmarlı parsel alımı, dikkat edilmesi gereken birçok teknik, hukuki ve mali unsuru barındıran karmaşık bir süreçtir. Parselin imar durumu, tapu kayıtları, altyapı durumu, çevresel ve sosyal faktörler gibi birçok etken, satın alma kararını doğrudan etkiler. Bu nedenle,  harita mühendislerinden profesyonel yardım almak ve gayrimenkul değerleme raporu düzenletmek, sürecin her aşamasında dikkatli olmak ve uzun vadeli planlama yapmak, başarılı bir yatırım için son derece önemlidir. İyi araştırılmış, doğru kararlar verilmiş bir imarlı parsel yatırımı, gelecekte büyük kazançlar sağlayabilir.